Distance entre constructions : les limites et règles

L’intérêt des règles d’implantation

Les règles d’implantation des constructions, encadrées par le Code de l’urbanisme, jouent un rôle essentiel dans la planification des projets de construction. Elles ont plusieurs avantages :

  1. Garantir une certaine intimité entre les constructions voisines et préserver l’ensoleillement.
  2. Assurer la sécurité, la salubrité et l’hygiène des bâtiments.
  3. Favoriser l’harmonie architecturale et l’aménagement harmonieux des constructions.

Les possibilités de construction sur un terrain

Les règles d’implantation sont définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Règlement National d’Urbanisme (RNU) et sont liées aux éléments suivants :

  1. La voie qui dessert le terrain.
  2. Les limites parcellaires.
  3. La coexistence de deux constructions sur une même propriété.

Distance entre une maison et la voirie

La distance requise entre une construction et la voirie dépend du type de voie et de la hauteur du bâtiment. Il est nécessaire de se référer au PLU ou au Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune pour obtenir les informations précises. À défaut de recommandations spécifiques, le Code de l’urbanisme, article L.111-1-4, établit les distances minimales suivantes :

  • En agglomération : 40 m pour les constructions d’habitation et 25 m pour les autres bâtiments.
  • Dans les zones urbanisées des agglomérations : 50 m pour les constructions d’habitation et 35 m pour les autres bâtiments.
  • Sur les axes routiers hors agglomération : aucune construction à moins de 100 m, sauf 75 m pour les axes classés à grande circulation.
  • Sur les autres axes de circulation : l’alignement à la voirie est requis selon la hauteur de la construction.

Dans certains cas, les communes peuvent également imposer un alignement afin de préserver la continuité architecturale.

Distances entre les constructions et toiture

Pour déterminer la distance de séparation entre deux constructions habitables, deux options sont possibles :

  1. Se référer aux règlements spécifiques du PLU ou du POS.
  2. Respecter l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme, qui stipule qu’une construction doit observer un retrait d’au moins 3 m ou être en limite de propriété. La distance est calculée horizontalement à partir du point le plus avancé du bâtiment, généralement le débord de la toiture.

Distance entre deux maisons sur des propriétés distinctes

À moins que la construction ne soit en limite de propriété, la distance horizontale entre tous les points de deux bâtiments doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. Pour une construction atteignant une hauteur de 10 mètres, le retrait est de 5 mètres. Ainsi, en dehors des constructions en limite de propriété, une distance minimale de 6 mètres doit être observée entre deux maisons.

Il est important de noter que chaque propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain en limite de propriété sans l’accord du propriétaire voisin. Cependant, il est essentiel de respecter les règles concernant les limites séparatives, les distances par rapport à la voirie et les distances entre les constructions.

Distance dans le cadre d’une extension

Dans le cas de constructions d’extensions, des dérogations peuvent être obtenues en soumettant une demande à la mairie ou à la préfecture. L’autorisation d’effectuer les travaux sera accordée ou non après examen du dossier. L’article R.111-20 du Code de l’urbanisme précise que des dérogations aux règles peuvent être accordées pour préserver une architecture locale et traditionnelle ou pour des adaptations mineures liées à la nature du sol, à la configuration des parcelles ou aux constructions avoisinantes.

Distance entre un mur mitoyen ou une limite séparative et une annexe

Les annexes, tout comme les bâtiments principaux, sont soumises à l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme. La distance requise est donc la même : soit une construction en limite de propriété, soit un retrait d’au moins 3 mètres par rapport à cette limite. Lorsqu’une annexe est adossée au bâtiment principal ou en dépend, des distances minimales doivent être respectées entre les deux constructions sur la même propriété.

Ainsi, en l’absence de dispositions spécifiques dans le PLU ou le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), l’article R.111-16 du Code de l’urbanisme établit qu’une distance d’au moins quatre mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus.

Distance entre une maison et une piscine

La construction d’une piscine, qu’elle soit hors-sol ou enterrée, est soumise aux mêmes règles de distance que les bâtiments principaux. À nouveau, l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme entre en jeu, sauf en cas de dispositions spécifiques dans le PLU ou le POS.

Présentations simplifiées : le POS, le COS, le PLU, le RNU

Voici des définitions simplifiées des termes liés à la planification urbaine :

  • POS : Plan d’Occupation des Sols, qui avait pour objectif de préserver les zones naturelles et d’organiser les zones urbaines ou à urbaniser en fonction de leurs besoins. Il est progressivement remplacé par les PLU ou les PLUi.
  • COS : Coefficient d’Occupation des Sols, qui mesure la densité d’occupation des sols en divisant la surface de plancher par la superficie du terrain.
  • PLU : Plan Local d’Urbanisme, qui encadre l’occupation des sols dans une commune ou un territoire intercommunal en définissant différentes zones (urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles et forestières) et en établissant des règles d’implantation par rapport à la voirie, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété.
  • RNU : Règlement National d’Urbanisme, qui régit l’implantation des constructions par rapport au voisinage dans les communes munies d’une carte communale et dépourvues de PLU. Le RNU ne prend pas en compte les règles de droit privé détaillées ci-dessous.

Les règles de droit privé

Outre les règles édictées par l’urbanisme, certaines règles de droit privé doivent également être observées. Celles-ci peuvent aller à l’encontre des règles précédemment énoncées et comprennent les éléments suivants :

  • Servitude de vue : Selon le Code Civil, une distance minimale doit être respectée entre une vue et un terrain voisin pour préserver l’intimité. Il existe des règles spécifiques pour les vues droites et obliques.
  • Écoulement des eaux pluviales : Les eaux pluviales doivent être déversées sur la voie publique ou sur le propre terrain et ne peuvent pas être dirigées vers un terrain voisin.
  • Construction adossée à un mur mitoyen : Le Code Civil autorise la construction d’un ouvrage adossé à un mur mitoyen, mais un consentement mutuel est nécessaire.

Il est important de se conformer à ces règles de droit privé en plus des règles d’urbanisme pour éviter tout litige avec les voisins.

Ressources sur la règlementation pour des travaux réussis